La garantie de qualité ou contre les vices cachés en matière d'immeubles

Introduction

Après l'acquisition de votre propriété, vous découvrez des problèmes importants qui affectent les fondations, la structure ou encore la toiture du bâtiment: pouvez-vous intenter une poursuite contre votre vendeur ou encore contre son vendeur à lui?

La garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés, s'impose au vendeur, même s'il ignore les vices. C'est dire que la garantie de qualité prévue par la loi s'impose de façon objective, que le vendeur soit ou non de bonne foi en rapport aux vices découverts.

L'idée qui soutient la loi est la suivante : l'acheteur a le droit de s'attendre à ce que ses attentes raisonnables quant à l'état apparent de l'immeuble soient protégées. L'acheteur a le fardeau de la preuve du vice et de la satisfaction des conditions prévues pour établir l’existence d’un vice. L'acheteur doit démontrer l'absence de qualité raisonnablement attendue pour que le vendeur en soit tenu responsable.

Cependant, il est possible pour le vendeur d'exclure ou de limiter sa responsabilité par le contrat de vente.

Le texte juridique de base établissant cette responsabilité est l'article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: " Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ".

Examinons de plus près les conditions requises pour donner ouverture au recours basé sur la garantie de qualité.

Conditions de la garantie de qualité

a) L'existence d'un vice

Un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l'art. Spécifions d’entrée de jeu que des méthodes de construction qui par le passé étaient acceptables peuvent ne plus l’être actuellement et, en achetant un immeuble d’un certain âge, un acheteur ne pourrait se plaindre qu’il ne rencontre pas les normes actuelles. Il est important de souligner qu’une malfaçon ou une construction en violation des règles de l'art ne constituera cependant pas un vice si elle n’a aucune conséquence néfaste sur l’usage ou l’utilité d’un immeuble. Ainsi, une construction non conforme, mais fonctionnelle, ne pourra justifier un recours fondé sur la garantie légale. Inversement, un vice peut exister même lorsque les règles de l'art ont été suivies, mais l'immeuble ne peut servir à l'usage auquel il est destiné ou encore son utilité est compromise. L'utilité est ici comprise au sens large et peut inclure une perte ou diminution de la valeur de l'immeuble. Par ailleurs, il faut se rappeler que l’évaluation se fait en tenant compte des normes applicables lors de la construction de l’immeuble et qu’il ne faut pas confondre l’absence de résultat optimal et défectuosité.

L'appréciation d'un vice se fait en fonction de l'usage normal de l'immeuble selon un test objectif, c'est-à-dire pour un acheteur raisonnable. Par contre, si un usage spécifique avait fait l’objet de discussions entre les parties et que le vendeur avait réconforté un acheteur à cet égard, cet usage spécifique sera pris en compte dans l’appréciation du vice.

Notons que la vétusté de l'immeuble, soit l'usure normale, ne constitue pas un vice. En effet, tout bien jouit d'une durée déterminée. La garantie ne couvre pas l'usure normale lorsque l'acheteur devait s'attendre à la détérioration survenue. Les tribunaux ont cependant fait preuve d’ouverture et ont accepté d’indemniser en partie, malgré la vétusté d’un vice allégué, dans les cas où le vendeur s’est rendu coupable d’un dol ou d’une fraude civile, notamment lorsque le vendeur avait connaissance de l’état vétuste et ne l’aurait pas divulgué avant la vente et a induit l’acheteur en erreur à cet égard.

b) Le vice doit être grave

Il y a deux niveaux de gravité reconnus. Le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté l'immeuble ou encore, s'il l'avait connu, il ne l'aurait acheté qu'à un moindre prix. En d'autres mots, les conséquences des vices ne doivent pas s'avérer insignifiantes. Ainsi, un vice pris isolément peut ne pas rencontrer le test de gravité requis. Par contre, un immeuble peut être affecté d’un ensemble de vices mineurs, qui mis ensemble, vont permettre de rencontrer la gravité exigée par la loi.

c) Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente

Il est essentiel que l'acheteur n'ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il appartiendra au vendeur de prouver qu'il avait dénoncé le vice lors de la vente à l'acheteur ou que l'acheteur en avait par ailleurs connaissance. Pour ce faire, il aura recours à la correspondance échangée avant la vente, incluant la promesse d’achat, les contre-offres ou documents de modifications, amendements, déclaration du vendeur, courriels et correspondances entre les différents intervenants (représentants des parties et/ou les parties personnellement). Notons que la dénonciation incomplète ou erronée du vice n'emporte pas connaissance du vice par l'acheteur.

d) Le vice doit être non apparent

Le vice ne doit pas avoir été apparent, notamment visible, au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert selon l'article 1726 du Code civil du Québec. Règle générale, il n'est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l'examen préachat de la propriété. 

Le caractère non apparent du vice s'apprécie de façon objective, c'est dire que les tribunaux évaluent si un acheteur ordinaire aurait pu déceler le vice. Certains facteurs subjectifs peuvent cependant être pris en compte lors de l'évaluation du caractère caché du vice, par exemple, la confiance légitime que l’acheteur entretient à l’égard du vendeur ou la compétence technique de l'acheteur. Si l'acheteur est un professionnel dans le domaine technique, soit un entrepreneur en construction, architecte ou ingénieur en bâtiment, il est tenu de procéder à un examen plus approfondi. De plus, lorsque l'immeuble a une vocation commerciale ou industrielle, l'acheteur se doit de procéder à un examen plus poussé. Un faible prix ou une exclusion de garantie légale peuvent aussi être des facteurs qui obligent l'acheteur à être plus diligent. Toutefois, l'acheteur n'a pas à prendre des mesures exceptionnelles pour découvrir les vices, par exemple, ouvrir les murs ou creuser le sol, à moins d'un indice révélateur d'un vice. En effet, si l'acheteur constate des indices d'un problème probable, il doit pousser plus en profondeur son examen. 

Il a été reconnu par les tribunaux québécois que la présence d'un expert est nécessaire dans certains cas pour que l'acheteur soit jugé prudent et diligent. Il s'agit notamment du cas de la présence d'indices de vices potentiels, ce qui peut inclure l'âge très avancé d'un immeuble, le type d’immeuble acheté (vérification de contamination aux hydrocarbures dans le cadre de l’achat d’une station d’essence par exemple). Tout dépend d'une appréciation globale des circonstances et le caractère raisonnable ou non de l'examen fait par l'acheteur. 

Il a aussi été décidé que des représentations trompeuses ou déclarations erronées du vendeur pouvaient conduire les tribunaux à juger caché un vice qui aurait été autrement apparent. Il est important de mentionner que la compétence technique du vendeur pourra jouer dans la balance lorsque les tribunaux apprécieront la bonne foi du vendeur dans ses représentations envers l’acheteur.  À cet égard, il est pertinent de souligner qu’une présomption de connaissance du vice existe à l’encontre d’un vendeur professionnel.

e) Le vice doit être antérieur à la vente

Il revient à l'acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente. Le vice peut n'avoir existé qu'en germe, c'est-à-dire que les effets du vice peuvent se manifester après la vente pourvu que la cause soit antérieure à la vente. Cette condition permet d'éviter qu'un vendeur soit tenu responsable d'un mauvais usage par l'acheteur ou qu’un vendeur soit poursuivi alors que le vice résulterait d’une modification de l’immeuble par l’acheteur.

L'acheteur peut toutefois bénéficier d'une présomption de fait notamment s'il dénonce le vice tôt après la délivrance ou s'il prouve que le vice s'est manifesté peu après. Si le vendeur prétend plutôt que le vice est dû à un mauvais usage ou de modifications subséquentes à l’achat par l'acheteur, ce sera au vendeur de le démontrer.

Tel que déjà mentionné, dans le cas d’un recours contre un vendeur professionnel, une présomption d’antériorité du vice existe en faveur de l’acheteur lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce.

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Les recours de l'acheteur

En temps normal, l'acheteur poursuit directement son vendeur et ce vendeur pourra poursuivre également son propre vendeur et ainsi de suite. L'acheteur pourra aussi poursuivre directement les vendeurs intermédiaires pour autant que le vice existait lors de la vente concernée. Ce sera notamment le cas lorsque c’est requis parce que le vendeur immédiat est insolvable ou introuvable, est une compagnie dissoute ou encore s’il n’est pas tenu à l’obligation de garantie. Autrement, ajouter des parties en défense ne risque que de complexifier le processus et d’augmenter les coûts associés au litige.

L'acheteur bénéficie des recours généraux, comme la demande d'annulation ou la demande de diminution du prix de vente. Pour l'annulation de la vente, le vendeur est tenu de rembourser le prix de vente et l'acheteur de lui remettre l'immeuble. Pour la diminution du prix, celle-ci est généralement considérée comme le montant correspondant au coût des travaux correctifs pour réparer le vice. Par contre, le montant de la réduction du prix doit tenir compte de la dépréciation de l’immeuble au moment des réparations. Il est important de mentionner que dans certains cas, où les travaux correctifs sont supérieurs au prix d’achat ou lorsqu’il s’agit du recours d’un acheteur contre le constructeur après que ce soit écoulé une longue période (tels que les recours en décontamination de sol aux hydrocarbures), le recours approprié serait l’annulation de la vente, car les tribunaux risquent de réduire à la baisse la réduction de prix accordée en faisant un exercice de pondération afin de ne pas enrichir l’acheteur au détriment du vendeur. En effet, il serait déraisonnable de demander à un vendeur de payer un montant supérieur au montant de la vente, impliquant que la propriété n’aurait aucune valeur, ce qui est illogique en soi. De plus, il a été reconnu, dans le cas d’un recours direct d’un acheteur contre un propriétaire antérieur alors que la valeur de l’immeuble avait augmenté, que le prix de vente de la transaction antérieure devait être pris en compte.  Ainsi, dans ces cas, à défaut de demander l’annulation de la vente, l’acheteur risque de voir sa réclamation réduite afin de tenir compte de la valeur de la propriété, indépendamment du coût de la décontamination.

L'acheteur pourrait aussi demander, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature, soit la réparation du vice. Le choix du recours appartient exclusivement à l'acheteur. Ces recours sont valables indépendamment de la connaissance ou non du vice par le vendeur. 

À noter que d'autres recours peuvent être ouverts à l'acheteur, par exemple s'il établit que le vendeur l'a sciemment trompé. De plus, notons que l'acheteur qui achète d'un vendeur-entrepreneur a toute une série d'autres protections et recours.

La possibilité de réclamer des dommages-intérêts

Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, l'acheteur peut lui réclamer des dommages-intérêts. 

Afin d'obtenir des dommages-intérêts du vendeur, l'acheteur doit établir que le vice était connu du vendeur au moment de la vente. Pour ce qui est du vendeur professionnel, soit le vendeur-entrepreneur ou le promoteur immobilier, la loi facilite la tâche de l'acheteur en établissant une présomption juridique de connaissance. Il est important de noter que bien que la jurisprudence  ne soit pas unanime quant à la définition de vendeur professionnel, certains favorisant une interprétation large et d’autres, une interprétation restrictive, la Cour Suprême a confirmé que la présomption de connaissance s’appliquait à tous les vendeurs professionnels, spécialisés ou non et que le degré de spécialisation influerait sur l’intensité de la présomption qui lui est imputée.

Le vendeur qui omet de dénoncer le vice connu au moment de la vente est donc tenu de payer des dommages-intérêts à l'acheteur. En effet, le vendeur ayant connaissance du vice caché au moment de la vente est obligé de dénoncer l'existence de celui-ci à l'acheteur. En omettant de le faire, la loi le tient responsable de l'entier préjudice causé par le vice à l'acheteur.

La dénonciation dans un délai raisonnable

Selon l'article 1739 du Code civil du Québec, " l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte ".

Il s'ensuit que l'acheteur est tenu de dénoncer par écrit au vendeur le vice dans un délai raisonnable de sa découverte. Le but de la dénonciation est de porter à la connaissance du vendeur la découverte du vice, de lui permettre de faire les vérifications qui s’imposent quant à l’existence d’un vice remplissant les critères établis par la loi et de prendre position.  La jurisprudence a établi que l’avis écrit ne constitue qu’un moyen d’atteindre ce but. S’il est démontré que le vendeur a eu connaissance du vice et que l’objectif de l’article a été satisfait, une dénonciation verbale suffit.

Notons toutefois que l'acheteur doit aussi mettre en demeure le vendeur avant d'effectuer les réparations. Le but de la mise en demeure est de permettre au vendeur de faire les travaux à ses frais par un entrepreneur compétent et de ne pas se faire imposer une facture par un entrepreneur au choix de l’acheteur.  L'acheteur peut fusionner dans un même document écrit la dénonciation au vendeur de l'existence d'un vice et la mise en demeure d'y remédier.

La dénonciation/mise en demeure permettrait ainsi du même coup au vendeur de vérifier les prétentions de l'acheteur par un expert et de procéder à la réparation du vice s'il le désire, peut-être à un moindre coût. Notons qu'il y a des régimes d'exception distincts pour la dénonciation et la mise en demeure. 

Le point de départ du délai raisonnable de dénonciation est la découverte du vice. Lorsque le vice se manifeste graduellement, le point de départ est celui où un acheteur raisonnable, placé dans les mêmes circonstances, serait en mesure d’identifier le vice.

Il est important de faire la distinction entre le vice et les conséquences du vice, car c’est la connaissance du premier qui marque le point de départ et non la connaissance des manifestations. À titre d’exemple, si une personne découvre certaines fissures et que la cause des fissures confirmée par expertise est la présence de pyrite, ce n’est qu’au moment où la cause est connue que le délai de dénonciation commence à courir, pourvu que l’acheteur ait agi de manière diligente dans son enquête.

Si l'acheteur ne dénonce pas les vices au vendeur dans un délai raisonnable ou qu'il omet de mettre le vendeur en demeure de procéder aux réparations avant que celles-ci ne soient effectuées, son action pourrait être rejetée. Ceci étant dit, en cas d’urgence où un acheteur a une obligation d’agir pour minimiser ses dommages, lorsque le vendeur en toute connaissance de cause nie responsabilité ou s’il y a une renonciation, expresse ou tacite, du vendeur à recevoir l’avis, les tribunaux ne vont pas rejeter l’action en raison de l’absence d’une dénonciation et de mise en demeure.

L'appréciation du caractère raisonnable du délai écoulé est laissée à la discrétion du tribunal selon les circonstances propres à chaque espèce. En général, en matière d'immeuble, la jurisprudence considère qu'un délai de six (6) mois est raisonnable, mais la jurisprudence la plus récente se démontre moins sévère. Selon cette jurisprudence, si le but de la dénonciation est atteint pour rejeter une action en raison d’une absence de dénonciation dans un délai raisonnable, il faut un préjudice réel et non un simple préjudice de droit.

Le vendeur ne pourrait toutefois reprocher à l'acheteur de l'avoir avisé dans un délai tardif s'il connaissait ou " ne pouvait ignorer " les vices. Le vendeur qui ne pouvait ignorer les vices est le vendeur professionnel. Le vendeur a toutefois droit à cet avis, mais il ne peut se plaindre de sa tardiveté.

Bien que la dénonciation/mise en demeure constitue une condition de fond de la garantie légale de qualité pouvant entraîner le rejet de l’action en son absence, la Cour d’appel est intervenue pour mettre des bémols et mettre l’accent sur les conséquences potentielles d’un défaut de dénonciation plutôt que le rejet automatique. La Cour a spécifié dans le cadre d’un recours en garantie d’un vendeur professionnel contre un fabricant, n’ayant pas reçu de dénonciation ou de mise en demeure avant la disposition du bien affecté d’un vice, que le rejet d’action au stade interlocutoire était une sanction trop sévère et qu’il appartenait au juge du procès, disposant de l’ensemble de la preuve, de trancher la question de savoir si le fabricant avait subi un préjudice réel.

Les exclusions ou ajouts de garantie

L'acte de vente peut comporter une clause qui prévoit l'exclusion de la garantie de qualité. Le vendeur peut également réduire la garantie de qualité, par exemple, lorsque le vendeur garantit certains vices particuliers seulement. Des clauses d'exclusion sont toutefois sujettes à une interprétation restrictive en faveur de l'acheteur. Ainsi, la mention « acheté tel que vu », « acheté tel quel » « tel qu’examiné » n’emporte pas renonciation à la garantie.

Par ailleurs, malgré une exclusion de garantie, si le vendeur est coupable de fausses représentations, l’acheteur aura un autre recours, soit le dol.

Compte tenu de la présomption de connaissance, le vendeur professionnel a plus de difficulté à exclure sa responsabilité. Cette règle trouve exception si le vendeur renverse la présomption et démontre qu’il n’aurait pas pu découvrir le vice, et ce, en prenant toutes les précautions auxquelles l’acheteur est en droit de s’attendre d’un vendeur placé dans les mêmes circonstances.

À l'opposé, le vendeur peut augmenter, dans le contrat, la garantie de qualité au bénéfice de l'acheteur. Il peut, par exemple, se porter garant de tous les vices, qu'ils soient apparents ou non.

Conclusion

Il sera donc possible de poursuivre le vendeur à la condition de prouver qu'il s'agit d'un vice caché, soit un vice grave, inconnu de l'acheteur au moment de la vente, antérieur à la vente et enfin non apparent lors de la vente, sous réserve d’une exclusion de garantie. L'objectif de la loi est de protéger les attentes raisonnables de l'acheteur quant aux traits principaux de qualité de l'immeuble. Cependant, dès la découverte, le vendeur est en droit de savoir si l'acheteur a l'intention de le poursuivre et si les attentes de l'acheteur ne sont pas satisfaites. Il faudra donc agir diligemment!

Autres références :

Pour en connaître plus sur la Responsabilité du vendeur et du fabricant, consultez l'article de Me Jeffrey Edwards mis à jour par Me Valérie Alerte, avocate en litige civil et commercial, chez Tutino Joseph Grégoire.

Modèle de Mise en demeure pour vices cachés