Le présent texte constitue un ouvrage de référence faisant partie intégrante de la "Banque de textes juridiques historiques" du Réseau juridique du Québec.
L'information disponible est à jour à la date de sa rédaction seulement et ne représente pas les changements législatifs et jurisprudentiels en vigueur depuis sa rédaction.
Édition de novembre 2017 reproduit avec la permission de l'Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ)
Contenu
Le courtier et l'agence : des rôles de premier plan
Des remparts solides pour le public
MISSION DE L'OACIQ
L’ OACIQ veille à la protection du public par un encadrement adéquat de la profession en assurant un courtage immobilier et hypothécaire de qualité au Québec.
Vision
À titre de référence incontournable dans le domaine du courtage immobilier et hypothécaire, l’OACIQ contribue à promouvoir le professionnalisme et la compétence des courtiers. L’OACIQ se distingue par son efficacité organisationnelle, ses interventions et son leadership quant à l’évolution du courtage.
Le courtier et l'agence : des rôles de premier plan
L’achat ou la vente d’un immeuble requiert de nombreuses compétences et connaissances techniques. C’est pourquoi l’OACIQ vous recommande de faire appel à un professionnel du courtage immobilier. Il vous accompagnera tout au long de votre transaction et devra veiller à ce que toutes les opérations requises soient effectuées conformément à la Loi sur le courtage immobilier et aux règlements qui s’y rattachent.
Le courtier immobilier possède les outils et l’expertise afin :
Par ailleurs, le courtier a notamment le devoir de vérifier si l’immeuble fait l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, ou encore la Loi sur la protection de l’environnement et leurs règlements. Pour plus de détails, consultez le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
AGENCE ET COURTIER : FAIRE LA DISTINCTION
Lorsque vous confiez la vente ou l’achat de votre propriété à un professionnel du courtage, vous faites affaire soit avec une agence représentée par un courtier, soit avec un courtier agissant à son compte.
Le courtier immobilier est la personne physique qui effectue des opérations de courtage en vue de l’achat, la vente, la location ou l’échange de biens immeubles, à son compte ou pour le compte d’une agence.
Le courtier hypothécaire est la personne physique qui se livre uniquement à des opérations de courtage relatives aux prêts garantis par hypothèque immobilière. Un courtier immobilier qui détient un permis de courtage immobilier sans restriction peut aussi procéder à cette recherche.
L’agence immobilière est la personne ou la société qui réalise une opération de courtage par l’entremise d’un courtier immobilier ou hypothécaire.
L’agence hypothécaire est la personne ou la société qui se livre uniquement à des opérations de courtage relatives à des prêts garantis par hypothèque immobilière par l’entremise d’un courtier hypothécaire. Tout comme les courtiers, les agences sont titulaires d’un permis délivré par l’OACIQ.
Pour plus d’information sur les types de permis, consultez la section Délivrance de permis.
DEVOIRS ET OBLIGATIONS
Pour que vous soyez protégé en achetant ou en vendant une propriété par l’entremise d’un courtier ou d’une agence, le courtage immobilier est une activité réglementée et contrôlée par la Loi sur le courtage immobilier. Cette loi définit clairement les devoirs et obligations que le courtier et l’agence ont envers vous.
Le devoir de loyauté
Le courtier immobilier est lié par une obligation stricte de loyauté envers son client. Il est tenu de promouvoir ses intérêts et de protéger ses droits.
Il doit par ailleurs agir de façon juste et équitable envers chacune des autres parties à une transaction immobilière.
Ainsi, le courtier qui représente le vendeur doit protéger et promouvoir les intérêts de ce dernier. Cela signifie que le courtier ne peut pas divulguer d’information confidentielle ou stratégique concernant son client (comme le fait qu’il soit en instance de divorce et qu’il doive vendre rapidement pour cette raison) à un acheteur potentiel.
Par contre, ce même courtier doit agir de façon équitable envers l’acheteur. Il a donc l’obligation d’informer et de conseiller objectivement l’acheteur en lui divulguant toutes les informations pertinentes à la transaction, notamment en prévoyant les conditions habituelles relatives à l’inspection et au financement à intégrer à sa promesse d’achat.
Le devoir de divulgation
Le courtier immobilier doit divulguer sans délai et par écrit certaines situations à toutes les parties à une transaction : l’acheteur, le vendeur, les conjoints de ces derniers, leurs représentants s’il y a lieu et leurs courtiers.
Par exemple, si le courtier est lié à l’une des parties à la transaction ou s’il a un intérêt dans l’immeuble en question (entre autres, si la maison à vendre appartient à l’un de ses proches et qu’il le représente), il doit le divulguer.
Votre courtier vous dirige vers une institution bancaire en particulier et il en tire un avantage? Il doit vous le déclarer par écrit.
Pour plus de détails, consultez la section Déontologie de la Loi sur le courtage immobilier.
Conseiller avec objectivité et informer avec précision
Le courtier immobilier a le devoir de conseiller et d’informer avec objectivité son client ainsi que toutes les parties à une transaction, en leur fournissant les explications nécessaires à la compréhension et à l’évaluation des services qu’il procure. Il doit donc bien expliquer toutes les clauses des formulaires qu’il vous fait signer.
Il est tenu d’informer toutes les parties à la transaction de tout facteur pouvant les affecter défavorablement ou nuire à l’objet de la transaction. Il doit par exemple divulguer si la maison convoitée a déjà servi à la culture du cannabis, et cela même si elle a été remise en état depuis.
Le courtier immobilier doit également démontrer l’exactitude des informations qu’il fournit au moyen d’une documentation pertinente. Ce principe de vérification des renseignements doit être respecté, car le courtier et son agence immobilière sont responsables des informations qu’ils diffusent.
Des remparts solides pour le public
UNE FORMATION PROFESSIONNELLE
Les agences ainsi que les courtiers immobiliers et hypothécaires du Québec doivent détenir un permis d’exercice de l’OACIQ. Pour être titulaire d’un tel permis, le candidat à ce titre doit suivre et réussir un programme de formation de base reconnu par l’OACIQ.
DES EXAMENS D’ENTRÉE
La réussite d’un examen portant sur les compétences que doit posséder un courtier, est également une condition à la délivrance du permis. Chaque champ de pratique a son propre examen d’entrée. Ces examens assurent au public que les agences et les courtiers immobiliers et hypothécaires possèdent les compétences ainsi que les connaissances nécessaires pour mener à bien toutes les étapes d’une transaction immobilière.
UN PERMIS D’EXERCICE OBLIGATOIRE
Si vous effectuez une transaction immobilière par l’intermédiaire d’une personne ou d’une entreprise agissant sans permis valide de l’OACIQ, vous ne pouvez bénéficier des conseils et des connaissances d’un courtier immobilier ou hypothécaire. Vous n’aurez pas non plus recours aux mécanismes de protection de la Loi sur le courtage immobilier : ceux-ci ne s’appliquent qu’aux actes professionnels des agences et des courtiers immobiliers et hypothécaires ayant le droit d’exercer.
Avant d’entreprendre toute démarche, la première chose à faire est donc de vous assurer que la personne agissant à titre de courtier avec qui vous comptez faire affaire est bel et bien titulaire d’un permis d’exercice valide. Pour ce faire, consultez le Registre des titulaires de permis de l’OACIQ. Si son nom ne figure pas dans le Registre, avisez le Service d’assistance de l’OACIQ.
LA DÉLIVRANCE DE PERMIS
Chaque courtier immobilier ou hypothécaire en activité au Québec doit détenir un permis d’exercice décerné par l’OACIQ. Divers types de permis sont délivrés par l’Organisme, conformément à la Loi sur le courtage immobilier :
Le permis d’un courtier peut porter la mention « agréé DA », ce qui signifie que son titulaire possède les compétences en gestion pour être dirigeant d’agence, en plus de répondre aux exigences de la Loi sur le courtage Immobilier pour maintenir cette qualification (par exemple, en ayant suivi et réussi la formation continue obligatoire offerte par l’OACIQ). Le permis d’un courtier peut porter uniquement la mention « agréé », ce qui signifie que son titulaire possède les compétences en gestion pour être dirigeant d’agence, mais n’a pas conservé ou maintenu la qualification par la suite pour agir à ce titre.
Par ailleurs, un courtier débutant doit exercer ses activités dans une agence immobilière ou hypothécaire pendant les trois premières années suivant l’obtention de son permis. Après quoi, s’il le désire, il pourra travailler à son compte et devenir dirigeant d’agence en remplissant les exigences prévues à la Loi sur le courtage immobilier. Les agences ont l’obligation d’encadrer et de superviser les pratiques des courtiers débutants.
LE COMITÉ DE DÉLIVRANCE ET DE MAINTIEN DES PERMIS
Dans certaines circonstances, l’OACIQ peut, par l’intermédiaire de son comité de délivrance et de maintien des permis, refuser de délivrer un permis, le suspendre, le révoquer ou encore l’assortir de restrictions ou de conditions : par exemple, lorsque la personne qui demande un permis a été déclarée ou s’est reconnue coupable par un tribunal d’une infraction ou d’un acte criminel qui, de l’avis de l’Organisme, a un lien avec l’exercice des activités de courtier ou d’agence.
LE CENTRE INFO OACIQ
Le Centre Info OACIQest le centre de renseignements de l’Organisme. Il fournit au public et aux titulaires de permis de l’information sur :
Chaque année, les agents du Centre Info OACIQ répondent à des dizaines de milliers de demandes d’information.
N’hésitez pas à les consulter!
LE SERVICE D’ASSISTANCE
Le Service d’assistance est la porte d’entrée pour solliciter l’aide de l’Organisme, dénoncer les cas d’infraction ou formuler une plainte en lien avec un manquement déontologique. Qu’elles soient soumises par le public ou par un titulaire de permis, les demandes sont transmises à un analyste du Service d’assistance. Celui-ci peut fournir au demandeur les informations concernant les recours possibles; il peut également intervenir auprès du courtier ou du dirigeant d’agence afin de trouver une solution au problème.
Dans certains cas, le Service d’assistance peut agir à titre de médiateur ou de conciliateur pour tenter de régler un différend entre un courtier ou une agence et un client, lorsque ceux-ci le demandent. Au besoin, la demande d’assistance peut aussi être dirigée vers un autre service de l’OACIQ (Fonds d’indemnisation, syndic, affaires juridiques, comité d’arbitrage ou comité de délivrance et de maintien des permis).
LE COMITÉ D’INSPECTION
Les méthodes de travail des agences ainsi que celles des courtiers immobiliers et hypothécaires doivent être conformes aux règles de la profession. Pour ce faire, le comité d’inspection procède à la vérification de leurs dossiers, comptes, livres et registres. Il leur formule également les recommandations qu’il juge appropriées.
Le comité d’inspection peut aussi obliger un courtier ou un dirigeant d’agence à suivre avec succès un cours, ou à suivre toute autre formation pertinente.
Si le comité constate une infraction à la Loi sur le courtage immobilier, il en avise le syndic.
LE SYNDIC
Toute personne qui se croit lésée doit d’abord déposer une demande au Service d’assistance, qui décide si l’intervention du syndic est nécessaire.
Le rôle du syndic est d’enquêter s’il a des motifs de croire que des actes allant à l’encontre de la Loi sur le courtage immobilier ont été posés par un courtier ou une agence, y compris son dirigeant ou l’un de ses administrateurs. Si c’est le cas, il dépose une plainte devant le comité de discipline.
LE COMITÉ DE RÉVISION DES DÉCISIONS DU SYNDIC
Si le syndic décide de ne pas porter plainte devant le comité de discipline, la personne qui a demandé la tenue de l’enquête peut, dans les 30 jours suivant la décision, demander l’avis du comité de révision des décisions du syndic. Ce dernier se penchera à son tour sur l’ensemble du dossier.
LE COMITÉ DE DISCIPLINE
Complètement autonome, indépendant du conseil d’administration de l’OACIQ et de ses employés, le comité de discipline juge les plaintes déposées par le syndic à la suite des enquêtes qu’il a menées. Ces plaintes sont formulées contre des courtiers ou des agences, y compris leurs administrateurs et dirigeants, pour une infraction aux dispositions de la Loi sur le courtage immobilier.
Le comité a notamment le pouvoir :
Le comité de discipline ne peut cependant dédommager les victimes comme pourraient le faire les tribunaux civils lors d’une poursuite en dommages et intérêts.
PRÉVENTION ET RECOURS CONTRE L’EXERCICE ILLÉGAL
Quand une personne agit ou laisse croire qu’elle peut agir comme courtier immobilier, courtier hypothécaire ou agence sans être titulaire d’un permis valide de l’OACIQ, il s’agit d’exercice illégal. Cette personne peut être dénoncée au Service d’assistance de l’OACIQ en remplissant le formulaire Demande d’assistance.
Ces informations sont ensuite traitées par un enquêteur. Si les récriminations s’avèrent fondées, l’Organisme peut intenter une poursuite pénale devant la Cour du Québec. Seule la personne qui a signé le formulaire de demande d’assistance sera informée par écrit des résultats de l’enquête et de la décision de l’OACIQ de porter ou non une plainte devant les tribunaux.
Dans ce cas, la personne qui a fait la demande d’assistance pourrait être assignée à comparaître comme témoin.
Un individu déclaré coupable est passible d’une amende se situant entre 1 500 $ et 20 000 $. Pour les personnes morales, le montant des amendes se situe entre 3 000 $ et 40 000 $.
LE FONDS D’INDEMNISATION DU COURTAGE IMMOBILIER(FICI)
Le FICI a été institué par la Loi sur le courtage immobilier et est notamment constitué des cotisations versées par l’ensemble des agences et courtiers immobiliers du Québec.
Le FICI indemnise les victimes de fraude, d’opération malhonnête ou de détournement de fonds dont est responsable un courtier ou une agence. Toute réclamation doit être déposée par le biais d’une demande d’assistance. L’indemnité maximale est de 35 000 $ par réclamation.
LE FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE (FA RCIQ)
Indépendant de l’OACIQ, le FARCIQ assure la responsabilité professionnelle des agences et des courtiers hypothécaires et immobiliers du Québec.
Tous les courtiers et agences doivent acquitter une prime d’assurance responsabilité civile au FARCIQ. Cette assurance offre une protection financière au public en cas de faute, d’erreur ou d’omission commise par un courtier ou une agence dans l’exercice de ses activités professionnelles.
Lorsqu’un courtier agissant pour le compte d’une agence commet une faute dans l’exécution de ses fonctions, l’agence et le courtier sont solidairement responsables du préjudice.
Ces guides sont produits par l’Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ). Pour obtenir de plus amples informations, communiquez avec l'association aux coordonnées suivantes :
4905, boul. Lapinière, bureau 2200
Brossard (Québec)
J4Z 0G2
Téléphone :450 676-4800 ou 1 800 440-5110
Internet : www.oaciq.com
Dernière mise à jour : 16 février 2018 (Édition de novembre 2017)
Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.
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