Les auteurs sont respectivement copropriétaires,
membres d'un conseil d'administration et ils oeuvrent dans
le domaine de la copropriété. Ce manuel découle
de leur expériences personnelles depuis plusieurs années
en matière de gestion de copropriété.
Ce manuel présente de façon simple les exigences
de la loi et résume l'ensemble des saines pratiques
en vigueur. Il donne des pistes de solutions pour la plupart
des situations habituelles.
Ce manuel constitue un outil pratique de gestion à
la portée des copropriétaires et des syndicats
de copropriété qui ont à cœur la
bonne gestion de la copropriété. Simple et facile
d'utilisation, le Manuel s'accompagne, en outre, d'un livre
électronique qui constitue une nouveauté et
dont le lecteur sera à même d'en apprécier
les qualités, tant au plan de la consultation que de
la référence en un clic de souris.
Le manuel vient en deux versions : Édition Générale
pour plus de 15 copropriétés et l'édition
Petites copropriétés pour 15 copropriétés
et moins. Le manuel est ainsi adapté aux réalités
différentes de ces deux environnements.
TABLE DES MATIERES
SECTION I La copropriété
Définition du contexte juridique de la copropriété
La naissance de la copropriété: publication
d'une déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété, un
contrat d'adhésion
Le besoin d'une refonte de la déclaration de copropriété
Le syndicat à titre de personne morale : un mandat
en faveur de l'action
L'immatriculation et le Registraire des entreprises du
Québec
La TPS et la TVQ
Le syndicat et les activités commerciales
Le syndicat et les impôts
La conservation de l'immeuble
La politique de maintenance : le point de départ
du programme d'entretien technique de l'immeuble
Le plan de gestion des mesures d'urgence
SECTION II
Des fractions de copropriété
Les fractions de la copropriété
Les copropriétaires indivisaires d'une même
fraction
Les parties privatives
Les parties communes
Les parties communes à usage restreint
La liste détaillée des parties communes
Les quotes-parts des parties communes
Les fractions/entités distinctes
Le droit de suite des parties communes à usage
restreint
L'indissociabilité des parties communes et des
parties privatives
L'imposition foncière
Les créances hypothécaires des copropriétaires
SECTION III
La déclaration de copropriété
L'acte constitutif
La destination de l'immeuble
La destination des parties privatives
La destination des parties communes
La valeur relative des fractions
La quote-part des charges
Le nombre de voix attribué à chacune des
fractions
Les conventions
Les sanctions associées aux règlements et
conventions (clauses pénales)
Les charges d'intérêt aux copropriétaires
sur les montants en souffrance
L'interdiction des chiens dans l'immeuble
Le règlement d'immeuble
L'implantation des règlements de gestion
L'obligation d'information sur les règlements
La réglementation concernant l'avis de cotisation
La procédure de recouvrement
Les règlements et les animaux
Les animaux nuisibles
Le bruit dérangeant
L'état descriptif des fractions
Les restrictions aux droits des copropriétaires
Les résidants en copropriété, qui
sont-ils? Copropriétaires, locataires ou occupants?
Les règlements opposables aux locataires ou à
l'occupant
Les locataires et les animaux
L'enregistrement : bureau de la publicité des droits
Date de mise en vigueur des modifications apportées
à l'acte constitutif et à l'état descriptif
des fractions
Les ayants cause
SECTION IV
Droits et obligations des copropriétaires
Encadrement des droits et obligations des copropriétaires
L'obtention de l'autorisation du syndicat avant d'engager
des travaux dans les parties privatives
L'huissier et le syndicat : comment doit-on agir?
La responsabilité des charges communes
Le promoteur, le paiement des frais communs et des contributions
au fonds de prévoyance
La responsabilité des copropriétaires indivisaires
envers les charges communes
Le refus de paiement des charges communes: recours à
la Cour des petites créances
Les charges communes pour les copropriétaires qui
utilisent des parties communes à usage restreint
L'entretien et le remplacement des fenêtres (parties
communes à usage restreint)
L'hypothèque légale
L'hypothèque légale - la notion de "
frais engagés "
Le choix des locataires
La responsabilité des locataires ou des occupants
Le montant des assurances des locataires
L'interdiction des locataires
La limitation du nombre de locataires
La restriction de la location à court terme
L'accès des représentants du syndicat aux
appartements loués
L'accès à l'intérieur des parties
privatives pour la réalisation de travaux
Le syndicat détenteur d'une clé pour accéder
aux parties privatives
L'indemnisation des copropriétaires lors de l'exécution
de travaux à l'intérieur des parties privatives
La révision de la valeur relative des fractions
Le transfert de responsabilité des dettes entre
l'acheteur et le vendeur
SECTION V
Droits et obligations du syndicat
La tenue du registre de la copropriété
La protection des renseignements personnels
La consultation du registre de la copropriété
par les copropriétaires
Le registre des copropriétaires et locataires
Les procès-verbaux des réunions du conseil
d'administration
Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires
Les états financiers
Les copies de la déclaration de copropriété
Le contrôle des documents originaux relatifs aux
nouveaux règlements de l'immeuble
Les copies des contrats auxquels le syndicat est partie
Les copies du plan cadastral
Les plans et devis de l'immeuble bâti
Les autres documents relatifs à l'immeuble et au
syndicat
La constitution du fonds de prévoyance
L'investissement du fonds de prévoyance
La gestion du fonds de prévoyance
La propriété du fonds de prévoyance
et de sa valeur marchande
La consultation de l'assemblée des copropriétaires
sur le budget
La contribution minimale au fonds de prévoyance
dans l'établissement du budget
Le fonds de prévoyance relatif aux parties communes
à usage restreint
Le fonds d'imprévus
L'avis de cotisation et les contributions des copropriétaires
Les assurances
La couverture d'assurance responsabilité des administrateurs
Le montant d'assurance requis par le syndicat
Le montant d'assurance requis par les copropriétaires
L'exemple d'un dégât d'eau
L'obligation d'informer l'assureur
Les réclamations d'assurances: syndicat et copropriétaire
Les chauffe-eau défectueux
La violation du contrat d'assurance du syndicat par un
copropriétaire
Le fiduciaire aux assurances
L'achat ou la vente d'une fraction de copropriété
par le syndicat
L'utilisation en assemblée des voix d'une fraction
dont le syndicat est copropriétaire
Les dommages aux copropriétaires par le vice de
conception, de construction ou par défaut d'entretien
des parties communes
Les poursuites contre le syndicat
Les locataires encombrants et l'intervention auprès
de la Régie du logement
Le rappel à l'ordre d'un copropriétaire
en faute depuis plusieurs années
Demande d'injonction permanente contre un copropriétaire
fautif
Violation de l'ordonnance du tribunal par un copropriétaire
fautif
L'expulsion d'un copropriétaire fautif et la vente
de sa fraction sous contrôle de justice
L'obligation du syndicat d'assurer le respect de sa déclaration
de copropriété
La demande d'injonction par un copropriétaire seul
L'application de la déclaration de copropriété
et les plaintes des voisins
Vice caché, vice de conception, vice de construction,
vice du sol
La procédure à suivre -vice caché
La formation d'une association de syndicats de copropriété
SECTION VI
Du conseil d'administration du syndicat
Définition du conseil d'administration
L'éligibilité à un poste d'administrateur
Élection des membres du conseil d'administration
et la diffusion des résultats du vote
Limites de la liberté d'action des administrateurs
membres du conseil du conseil d'administration du syndicat
Les membres du conseil d'administration : bénévoles
ou rémunérés?
La rémunération des membres du conseil d'administration
et leur statut fiscal
Le nombre d'administrateurs requis au conseil d'administration
Le nombre de vote pour chacun des administrateurs au conseil
La décision suite à un vote égal
pour et contre
Le conseil d'administration en nombre insuffisant d'administrateurs
La responsabilité des membres du conseil en regard
des décisions prises
Un administrateur peut-il engager à lui seul la
responsabilité du conseil d'administration?
Les dangers de se faire élire administrateur d'un
syndicat de copropriété
La responsabilité personnelle des administrateurs
La durée et l'expiration du mandat des administrateurs
Les réunions du conseil et l'usage de moyens de
communication
L'administration et l'intendance
La gérance selon divers modèles
Les relations du syndicat avec ses ressources humaines
: l'employé " travailleur bénévole
"
Les relations du syndicat avec ses ressources humaines
: l'employé " salarié "
Les relations du syndicat avec ses ressources humaines
: l'employé " travailleur autonome "
Les relations du syndicat avec ses ressources humaines
: l'employé " de l'entrepreneur "
Le partage équitable des tâches dans les
petites copropriétés
Le copropriétaire/administrateur ou le copropriétaire/gérant
en défaut de paiement
SECTION VII
De l'assemblée des copropriétaires
Définition de l'assemblée générale
des copropriétaires
Les pouvoirs de l'assemblée générale
L'obligation de tenir une assemblée annuelle
Les délais de convocation de l'assemblée
des copropriétaires
Le caractère privé de l'assemblée
générale des copropriétaires
Les documents à joindre à l'avis de convocation
de l'assemblée annuelle des copropriétaires
L'ordre du jour de l'assemblée générale
des copropriétaires
L'assemblée générale spéciale
par procurations accumulées
Le pouvoir des copropriétaires de convoquer une
assemblée générale extraordinaire
La renonciation à l'avis de convocation
Les résolutions écrites signées par
toutes les personnes habiles à voter
L'avis par écrit des questions nouvellement inscrites
à l'ordre du jour de l'assemblée
Les réponses aux questions de l'assemblée
Le calcul des voix qui peuvent s'exprimer en assemblée
Le quorum
Le nombre de voix attribué à chacun des
copropriétaires à l'assemblée
Le nombre de voix attribué aux copropriétaires
indivisaires
Le contrôle des voix détenues par un seul
copropriétaire en assemblée des copropriétaires
(copropriété de moins de cinq fractions)
Le contrôle des voix détenues par un promoteur
en assemblée des copropriétaires et de l'expiration
de ses droits (copropriété de cinq fractions
ou plus)
Le promoteur, qui est-il?
Le droit de vote en assemblée générale
des copropriétaires en défaut de paiement
Le mandat ou la procuration
Limite imposée par la déclaration sur le
nombre de procurations détenues par un mandataire
en assemblée
Le transfert par le mandataire d'une procuration à
une autre personne
Procuration détenue par un copropriétaire
en défaut de paiement
Révocation d'une procuration en début d'assemblée
L'exercice du droit de vote d'une fraction détenue
par une succession
L'exercice du droit de vote d'une fraction détenue
par une compagnie ou une personne morale
Le vote à main levée
Le scrutin, est-il secret ou discret ?
L'égalité lors du décompte des votes
La majorité des copropriétaires et la majorité
des voix
Tableau des majorités requises et des accords à
obtenir
Les majorités requises pour amender la déclaration
de copropriété : destinations, conventions
et règlements
Les modifications du nombre de voix requis pour prendre
une décision
La nécessité d'obtenir l'accord du copropriétaire
avant de modifier un usage de sa partie privative
L'annulation judiciaire des décisions de l'assemblée
SECTION VIII
La perte de contrôle du promoteur sur le syndicat
Perte de contrôle du promoteur - La prise en charge
de la copropriété par les copropriétaires
après le promoteur
Le syndicat et l'héritage des promesses du promoteur
Les états financiers vérifiés lors
de la prise en charge par les copropriétaires
Le nouveau conseil d'administration et l'héritage
du contrat avec le promoteur
GUIDE TERMINOLOGIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE
RÉFÉRENCES AUX ARTICLES DU CODE CIVIL DU
QUÉBEC
Afin de permettre une référence facile aux
divers articles du Code civil du Québec, les thèmes
traités sont regroupés selon l'ordre du chapitre
troisième de la loi et sont numérotés
selon chacun des articles.
